Hypotéka pro podnikatele jednoduše. Jak získat hypotéku, když jste OSVČ?
Abyste získali hypotéku, musíte bance prokázat, že ji budete schopni splácet. Banka si to spočítá z vašeho posledního daňového přiznání. Co udělat pro to, abyste na hypotéku dosáhli?
Pokud podnikáte a chcete žádat o hypotéku, budete to mít o něco složitější než coby zaměstnanec. Klíčové pro vás budou dvě věci: mít správně nastavený daňový základ a řešit situaci dřív, než k ní vůbec dojde.
Obecné podmínky pro získání hypotéky jsou: věk alespoň 18 let, dostatečný příjem a bonita (neboli schopnost dostát závazkům), případně dostatečná hodnota zástavy. A právě u příjmů můžete coby OSVČ narazit. Zaměstnanec svůj příjem prokáže jednoduše potvrzením z účtárny, navíc zaměstnanecké příjmy banky obecně považují za stabilnější než ty z podnikání.
Jak zjistím svou bonitu, když jsem OSVČ?
Zajímá vás, jakou máte z pohledu banky bonitu? Coby OSVČ to budete mít složitější, než kdybyste si o hypotéku žádali coby zaměstnanec. Banky totiž vnímají příjmy zaměstnanců jako stabilnější. Často navíc vypadají vyšší.
„Většina OSVČ se diví, že jejich příjem akceptovatelný bankou je úplně jiný než jejich fakturace. Samozřejmě mnohem menší,“ varuje specialista na hypotéky Tomáš Rusňák. „Typickým problémem je také nestabilní fakturace. Některý měsíc je příjem obrovský a další měsíce je malý. To bankám vesměs vadí.“
Hypotéka pro OSVČ a příjmy ze základu daně
Čím to je? Podnikatelé si daňový základ často snižují, aby ušetřili na daních (například využitím výdajového paušálu). Ovšem u žádosti o hypotéku se to nemusí vyplatit, protože v očích banky bude váš příjem příliš nízký.
Bance totiž nezáleží na tom, kolik si reálně vyděláváte, ale na tom, jak vypadá vaše daňové přiznání. A nižší daňový základ znamená v očích banky i nižší bonitu – bez ohledu na to, jaké jsou vaše skutečné příjmy.
Jak banka spočítá, zda dosáhnu na hypotéku?
Když bance odevzdáte své daňové přiznání, spočítá si váš čistý měsíční příjem. Jednoduše řečeno jde o příjmy po odečtení výdajů, sociálního a zdravotního pojištění a daně. Výpočet je ale daleko složitější, každá banka má svůj interní vzorec pro výpočet. A na základě toho zhodnotí, zda na hypotéku dosáhnete, nebo ne.
„OSVČ si svou bonitu nemá šanci v běžně dostupných kalkulačkách spočítat. Budete muset buď komunikovat s bankami, nebo oslovit nezávislého specialistu, aby se na to podíval,“ radí Tomáš Rusňák.
Návod: Jak získat hypotéku, když jste OSVČ?
Výši příjmů můžete bance prokázat třemi způsoby, bance přitom budete ukazovat jedno nebo dvě poslední daňová přiznání.
1) Daňový základ a skutečné výdaje
Jestliže své podnikání daníte na základě evidence skutečných příjmů a výdajů, bude pro vás dokládání příjmů bance mnohem jednodušší. Na hypotéku také (zřejmě) snadněji dosáhnete.
Výpočet na základě skutečných příjmů totiž akceptují všechny banky, přestože i zde platí, že výpočty jednotlivých bank se budou lišit a posuzování proběhne individuálně.
- Čistý zisk najdete na řádku 101 v daňovém přiznání s odečtením výdajů a se zohledněním placení sociálního a zdravotního pojištění.
- S uplatněním skutečných nákladů banka lépe spočítá váš skutečný čistý měsíční příjem.
- Pro vás to ale znamená větší administrativu (musíte evidovat skutečné náklady) a pravděpodobně i větší daňový základ a vyšší daně a zálohy.
Shrnutí: Při uplatňování skutečných výdajů banka při žádosti o hypotéku snadněji spočítá vaši bonitu, a často tak dosáhnete na vyšší hypotéku než při uplatňování výdajového paušálu. Skutečné výdaje ale také znamenají vyšší administrativu a mnohdy i vyšší povinné odvody.
2) Daňový základ a paušální výdaje
Paušální výdaje jsou dvousečný nástroj. Na jednu stranu vám ušetří administrativu a v mnoha případech také sníží daňový základ výrazně víc, než kdybyste uplatňovali skutečné výdaje. Protože zatímco paušál počítá s tím, že máte náklady podle oboru podnikání na 40, 60 nebo 80 % obratu, v praxi se většinou jedná o nižší čísla.
Na druhou stranu vás bude banka pravděpodobně považovat za mého bonitní. Své příjmy totiž nesnížíte pouze v očích finančního úřadu, ale i v očích banky. „Banky jako příjem uznávají obvykle pouze 1/12 deklarovaného ročního zisku, což u kancelářských profesí a řemeslníků (výdajové paušály 60 až 80%) nemusí na hypotéku stačit. S velkým předstihem tak doporučuji kontaktovat hypotečního poradce,“ radí šéfredaktor finančního portálu banky.cz Petr Jermář.
- Paušální náklady se pohybují podle oboru podnikání na 40, 60 nebo 80 % vašeho obratu.
- Pro vás paušální náklady znamenají méně papírování (nemusíte vést daňovou evidenci) a většinou i nižší daně a zálohy.
- Banku opět zajímá výsledná částka. Ta u paušálních nákladů bývá nižší než u těch skutečných, a tak na hypotéku nemusíte vůbec dosáhnout.
„Mimochodem, u vybraných oborů, jako je IT, marketing, advokacie a podobně, se dá za určitých okolností vycházet ze skutečných nákladů, i když OSVČ uplatňuje paušál. Je to sice výjimka, ale jde díky tomu navýšit uznatelný příjem,“ upozorňuje Tomáš Rusňák.
Shrnutí: Při uplatňování paušálních výdajů máte většinou nižší daňový základ, a tedy i nižší povinné odvody. Z pohledu banky ale můžete být považováni za méně bonitní.
3) Doložíte příjmy na základě ročního obratu
U některých bank můžete požádat i o vypočtení příjmů z ročního obratu. Banka vám v takovém případě uzná určité předem dané procento z ročních příjmů a rozpočítá na jednotlivé měsíce. Ovšem pozor, ne všechny banky tento postup umožňují, informujte se tedy u své banky, jak je na tom právě ona.
- Banka vám uzná určité předem dané procento (15–30 % podle banky) z ročních příjmů a částku rozpočítá na jednotlivé měsíce.
- Podmínkou jsou alespoň dva roky podnikání, výše hypotéky je zastropovaná a úrok bude vyšší.
- Vyplatí se těm, kdo mají vysoké příjmy i náklady, a zároveň nízký daňový základ.
Shrnutí: Při dokládání příjmů na základě ročního obratu můžete dosáhnout na zajímavou hypotéku, i když máte nízký daňový základ (nevadí tedy ani použití výdajového paušálu). Tento typ dokládání příjmů ale uznávají pouze některé banky.
4) Jak získat hypotéku, když máte paušální daň?
Paušální daň znamená, že jedinou měsíční platbou vyřešíte daň z příjmu i sociální a zdravotní pojištění a vůbec nepodáváte daňové přiznání. Jak v takovém případě postupovat při žádosti o hypotéku?
Od ledna 2022 v tomto případě banky posuzují vaši úvěruschopnost podle nových pravidel. Každá banka to má trochu jinak nastavené, ale obecně se setkáte s jednou z těchto možností:
- Bance doložíte výpis z vašeho podnikatelského účtu za posledních 3–6 měsíců.
- Doložíte evidenci příjmů potvrzenou účetní za posledních 6 měsíců.
- Dokážete hotovostní vklady na účet za posledních 6 měsíců doložené příslušnou fakturací.
- Někdy je potřeba mít na posledním výpisu zaznamenanou úhradu odvodu paušální daně.
Hypotéka a živnost jako vedlejší činnost
Není podnikání vaším hlavním zdrojem příjmů? Pravděpodobně podnikáte na vedlejší činnost. V takovém případě k vám banky při žádosti o hypotéku budou přistupovat jinak než ke klasickému podnikateli.
„Pokud je živnost jen doplňkem ke stálému zaměstnání, není příjem z podnikání rozhodující. Pro banku je totiž klíčová výše příjmů ze zaměstnání,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.
„Za vedlejší se považuje také činnost OSVČ, která podniká a současně pobírá invalidní důchod. Výše příjmu není u invalidů nijak omezena. Kromě příjmu z podnikání může banka v tomto případě započítat do příjmů také invalidní důchod. Záleží ovšem na přístupu konkrétní banky,“ dodává Miroslav Majer.
Nejčastější důvody, proč žádost o hypotéku není úspěšná
Oproti zaměstnancům je pro podnikatele obtížnější doložit výši příjmů a celkovou finanční stabilitu. Mezi nejčastější důvody pro zamítnutí hypotéky pro OSVČ tak patří hlavně následující situace.
- Podnikáte příliš krátce – banka po vás bude chtít jedno až dvě poslední daňová přiznání, měli byste tedy za sebou mít už nějakou podnikatelskou minulost.
- Nedokážete doložit výši příjmů – pokud používáte paušální výdaje, může vás banka považovat za méně bonitní.
- Nemáte naspořenou dostatečnou částku – stejně jako pro ostatní, i pro živnostníky platí, že musí mít naspořenou určitou částku z celkové ceny nemovitosti. Podle vašeho věku může jít typicky o částku od 10 % do 30 % celkové ceny.
- Bance se nelíbí váš obor podnikání – problémy typicky mívají ti, kdo podnikají v oblasti hazardu nebo třeba nočních klubů.
- Máte záznam v registru dlužníků – a často o tom vůbec nemusíte vědět. O odstranění záznamu můžete požádat, jakmile doložíte, že jste dluh splatili.
- Hodnota nemovitosti je příliš nízká – hodnotu nemovitosti určuje znalec certifikovaný příslušnou bankou. Pokud zjistí, že požadovaný úvěr převyšuje odhadní cenu nemovitosti, na hypotéku nedosáhnete.
- Máte příliš vysoké výdaje – pokud jsou vaše pravidelné výdaje (na nájem, leasing, kreditní karty a podobně) příliš vysoké a zároveň pokud nemáte dostatečnou finanční rezervu, je možné, že na hypotéku nedosáhnete.
- Jste příliš staří – obecně banky poskytují hypoteční úvěr osobám v produktivním věku, tedy od 18 do 65 let. Pokud jste starší, vyplatí se k žádosti o hypotéku přizvat i spolužadatele, který vaši bonitu v očích banky zvýší.
Hypotéka pro OSVČ. Jak zvýšit svoje šance?
- Řešte situaci ještě dříve, než nastane – už v momentě, kdy začnete přemýšlet o vlastním bydlení, se zamyslete, jak bude vypadat vaše daňové přiznání.
- Nechte si poradit – finanční poradce s vámi probere vaši situaci (kolik si můžete půjčit a kde) a poradí vám se všemi dalšími dokumenty. V ideálním případě pro vás pak hypotéku s bankou může přímo i vyřídit.
- Nežádejte sami – vždy pomůže, pokud se do žádosti o hypotéku promítne ještě jeden příjem. Žádat můžete například se svým partnerem / manželem nebo partnerkou / manželkou.
- Neměňte způsob danění – v době podávání žádosti už byste neměli měnit způsob, jakým příjmy daníte. Banka by to mohla vyhodnotit jako spekulativní, což může být samo o sobě důvodem k zamítnutí žádosti o hypotéku.
- Vyzkoušejte spotřebitelský úvěr – ten můžete do určité výše získat i bez dokládání příjmů. Myslete ale na to, že spotřebitelské úvěry obecně mívají vyšší úroky než klasická hypotéka.
Časté otázky
Jak bance při žádosti o hypotéku prokážu příjmy?
Při žádosti o hypotéku musíte doložit, že vám už bylo 18 let, máte dostatečný příjem a bonitu a případně i dostatečně vysokou hodnotu zástavy. Pokud podnikáte, budou banku zajímat vaše poslední daňová přiznání. A pozor – na rozdíl od zaměstnance bude váš měsíční příjem počítat z vašeho daňového základu.
Které doklady budu při žádosti o hypotéku pro OSVČ potřebovat?
Doklady, které budete předkládat, se v jednotlivých bankách mírně liší. Obecně ale platí, že byste si měli připravit daňové přiznání za jeden až dva roky, případně i potvrzení o zaplacení daně, výpisy z účtů a přehled příjmů a výdajů včetně daňových dokladů (zejména pokud jste v paušálním režimu).
Potřebovat budete i potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu a samozřejmě i občanský průkaz, a pokud máte i příjmy z pronájmu, předkládat budete i list vlastnictví k nemovitosti a nájemní smlouvu.
Banky se budou zajímat také o obor a délku vašeho podnikání, váš roční obrat, čisté měsíční příjmy nebo o úspory, které můžete do nemovitosti investovat.
Co když banka mou žádost o hypotéku zamítne?
Pokud banka vaši žádost o hypotéku zamítne, zkuste oslovit i jiné banky. Vaši šanci na úspěch výrazně zvýší, pokud máte do základu dostatečný finanční vklad (ručit můžete i jinou nemovitostí) a pokud si najdete spolužadatele. V některých případech můžete místo hypotéky zvolit spotřebitelský úvěr.
Související příspěvky v Almanachu
Nastartujte své podnikání s robotem
Vyřešíme za vás faktury, daně i komunikaci se státem.
Zjistit víc