Jak dosáhnout na hypotéku? Návod pro podnikatele

Abyste získali hypotéku, musíte bance prokázat, že ji budete schopni splácet. Banka si to spočítá z vašeho posledního daňového přiznání. Co udělat pro to, abyste na hypotéku dosáhli?

Pokud podnikáte a chcete žádat o hypotéku, budete to mít o něco složitější než coby zaměstnanec. Klíčové pro vás budou dvě věci: mít správně nastavený daňový základ a řešit situaci dřív, než k ní vůbec dojde.

Obecné podmínky pro získání hypotéky jsou: věk alespoň 18 let, dostatečný příjem a bonita (neboli schopnost dostát závazkům), případně dostatečná hodnota zástavy. A právě u příjmů můžete coby OSVČ narazit. Zaměstnanec svůj příjem prokáže jednoduše potvrzením z účtárny, navíc zaměstnanecké příjmy banky obecně považují za stabilnější než ty z podnikání.

Reálný příjem vs. čistý měsíční příjem

Podnikatelé si daňový základ často snižují, aby ušetřili na daních. Ovšem u žádosti o hypotéku se to nemusí vyplatit, protože v očích banky bude váš příjem příliš nízký. Bance totiž nezáleží na tom, kolik si reálně vyděláváte, ale na tom, jak vypadá vaše daňové přiznání.

Když bance odevzdáte své daňové přiznání, spočítá si váš čistý měsíční příjem. Jednoduše řečeno jde o příjmy po odečtení výdajů, sociálního a zdravotního pojištění a daně. Výpočet je ale daleko složitější, každá banka má svůj interní vzorec pro výpočet. A na základě toho zhodnotí, zda na hypotéku dosáhnete, nebo ne.

Jak může OSVČ získat hypotéku?

Výši příjmů můžete bance prokázat třemi způsoby, bance přitom budete ukazovat jedno nebo dvě poslední daňová přiznání.

1) V daňovém přiznání uplatníte skutečné výdaje

• Čistý zisk najdete na řádku 101 v daňovém přiznání s odečtením výdajů a se zohledněním placení sociálního a zdravotního pojištění.
• S uplatněním skutečných nákladů banka lépe spočítá váš skutečný čistý měsíční příjem.
• Pro vás to ale znamená větší administrativu (musíte evidovat skutečné náklady) a pravděpodobně i větší daňový základ a vyšší daně a zálohy.

2) V daňovém přiznání uplatníte paušální výdaje

• Paušální náklady se pohybují podle oboru podnikání na 40, 60 nebo 80 % vašeho obratu.
• Pro vás paušální náklady znamenají méně papírování (nemusíte vést daňovou evidenci) a většinou i nižší daně a zálohy.
• Banku opět zajímá výsledná částka. Ta u paušálních nákladů bývá nižší než u těch skutečných, a tak na hypotéku nemusíte vůbec dosáhnout.

3) Vypočítáte si příjmy z ročního obratu

• Banka vám uzná určité předem dané procento (15–30 % podle banky) z ročních příjmů a částku rozpočítá na jednotlivé měsíce.
• Podmínkou jsou alespoň dva roky podnikání, výše hypotéky je zastropovaná a úrok bude vyšší.
• Vyplatí se těm, kdo mají vysoké příjmy i náklady, a zároveň nízký daňový základ.

Hypotéka a paušální daň. Jak doložit příjmy?

Paušální daň znamená, že jedinou měsíční platbou vyřešíte daň z příjmu i sociální a zdravotní pojištění a vůbec nepodáváte daňové přiznání. Jak v takovém případě postupovat při žádosti o hypotéku?

Od ledna 2022 v tomto případě banky posoudí vaši úvěruschopnost podle nových pravidel. Každá banka to má trochu jinak nastavené, ale obecně se setkáte s jednou z těchto možností:

• Bance doložíte výpis z vašeho podnikatelského účtu za posledních 3–6 měsíců.
• Doložíte evidenci příjmů potvrzenou účetní za posledních 6 měsíců.
• Dokážete hotovostní vklady na účet za posledních 6 měsíců doložené příslušnou fakturací nebo EET.
• Někdy je potřeba mít na posledním výpisu zaznamenanou úhradu odvodu paušální daně.

3 kroky, které podniknout ještě před žádostí o hypotéku

1. Řešte situaci ještě dříve, než nastane – už v momentě, kdy začnete přemýšlet o vlastním bydlení, se zamyslete, jak bude vypadat vaše daňové přiznání.
2. Nechte si poradit – finanční poradce s vámi probere vaši situaci (kolik si můžete půjčit a kde) a poradí vám se všemi dalšími dokumenty. V ideálním případě pro vás pak hypotéku s bankou může přímo i vyřídit.
3. Nežádejte sami – vždy pomůže, pokud se do žádosti o hypotéku promítne ještě jeden příjem. Žádat můžete například se svým partnerem / manželem nebo partnerkou / manželkou.

---

Časté otázky

Jak bance při žádosti o hypotéku prokážu příjmy?

Při žádosti o hypotéku musíte doložit, že vám už bylo 18 let, máte dostatečný příjem a bonitu a případně i dostatečně vysokou hodnotu zástavy. Pokud podnikáte, budou banku zajímat vaše poslední daňová přiznání. A pozor – na rozdíl od zaměstnance bude váš měsíční příjem počítat z vašeho daňového základu.

---

Související příspěvky v Almanachu

• Seriál pro podnikatele – Jak na zdravé finance?
• Paušální výdaje procentem
• Paušální daň a kalkulačka
• Přechod mezi paušálními výdaji a skutečnými výdaji