Krátkodobý pronájem a Airbnb – jak na fakturaci a zdanění v roce 2026

Ze svého bydlení v turisticky atraktivní lokalitě si můžete udělat pěkný zdroj příjmů. Stačí pár dní v roce přenechat klíče turistům. Přečtěte si, co musíte vyřídit před první rezervací a jaké povinnosti vás při krátkodobém pronajímání čekají z pohledu fakturace a daní. V článku najdete praktický návod, jak s krátkodobým pronájmem legálně začít a na co myslet, když se rozhodnete využívat Airbnb nebo Booking.com.

Obsah článku

• Jak na krátkodobý pronájem – rychlé shrnutí
• Co je krátkodobý pronájem?
  • Jak se liší od klasického pronájmu
• Jak si vyřídit živnost pro krátkodobý pronájem
  • Návod krok za krokem
• Kdy musíte začít řešit DPH?
  • Jak je to s DPH při pronájmu přes Airbnb nebo Booking.com?
  • Jaká je sazba DPH za ubytování a doplňkové služby?
• Jak danit příjmy z krátkodobého pronájmu?
  • Jak uplatnit výdaje za krátkodobý pronájem?
• Přehledné srovnání klasického a krátkodobého pronájmu (tabulka)
• Jak řešit měnové kurzy u plateb v eurech či dolarech?
  • Daň z příjmu a přepočet měn
  • Přepočet provize od Airbnb a Booking pro účely DPH
• Další povinnosti spojené s krátkodobým pronájmem
  • Placení místního poplatku z pobytu
  • Evidence ubytovaných cizinců přes Ubyport
• Novinka pro rok 2026 – portál eTurista
• Co hrozí při kontrolách a jak se vyhnout pokutám
  • Jak se připravit na kontroly a vyhnout se pokutám
• Časté otázky
  • Můžu pronajímat byt přes Airbnb bez živnostenského listu?
  • Jsem zaměstnanec a chci si přivydělat přes Airbnb. Co s tím?
  • Vyplatí se stát dobrovolným plátcem DPH?
  • Jak danit příjem v eurech z Airbnb?
  • Musím dělat faktury jednotlivým hostům?

Jak na krátkodobý pronájem – rychlé shrnutí

1. Než přijmete první rezervaci, zařiďte si volnou živnost „Ubytovací služby“ a přihlaste se jako OSVČ na zdravotní pojišťovnu a ČSSZ.
2. Když k pronájmům využijete zahraniční platformu (Airbnb, Booking.com) a jste neplátce DPH, musíte se zaregistrovat jako identifikovaná osoba. Čas máte do 15 dnů od přijetí první služby od platformy (typicky zprostředkování ubytování).
3. Před přijetím první faktury za provizi zahraniční platformě nahlaste své DIČ (VAT).
4. Až vám přijde faktura za provizi, zkontrolujte, že na ní není uvedené DPH. To si vypočtete vy sami, uvedete ho v daňovém přiznání k DPH, které podáte do 25. dne následujícího měsíce a ve stejném termínu zaplatíte finančnímu úřadu vypočtenou daň.
5. Přiznání k DPH jako identifikovaná osoba podáváte jen za měsíce, kdy jste přijali provizi.
6. Neplátci DPH na fakturách pro hosty neuvádí DPH, plátci uvedou sazbu DPH 12 % za ubytování a 21 % za doplňkové služby.
7. Do daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob uveďte příjmy z pronájmu jako příjmy ze samostatné činnosti před odečtením provize. Výdaje můžete uplatnit buď 60% paušálem, nebo skutečné.
8. Kromě běžných povinností OSVČ musíte v obci, kde nemovitost pronajímáte, ohlásit vznik poplatkové povinnosti k místnímu poplatku z pobytu a poplatek vždy do 15. dne následujícího měsíce zaplatit.
9. Při ubytování zahraničních hostů je do 3 pracovních dnů od jejich příjezdu nahlaste přes Ubyport na cizineckou policii.
10. Během roku 2026 MMR pravděpodobně spustí portál eTurista. Registrace ubytovacího zařízení bude povinná, evidence hostů a místní poplatky by měly postupně přejít sem.

Co je krátkodobý pronájem?

Krátkodobý pronájem je situace, kdy svůj byt, dům nebo chatu nabízíte hostům nejčastěji na dny nebo týdny. Můžete k tomu využít platformy jako Airbnb a Booking.com, nebo si hosty shánět po vlastní ose – přes inzeráty, sociální sítě nebo doporučení.

Česká legislativa pojem „krátkodobý pronájem“ přesně nedefinuje. Na krátkodobý pronájem, který obvykle zahrnuje úklid, výměnu ložního prádla, ručníky, připojení k wifi apod., se dívá jako na ubytovací službu, podnikatelskou činnost, pro kterou platí pravidla podle § 7 zákona o daních z příjmů, včetně nutnosti mít živnost.

Jak se liší od klasického pronájmu

O klasickém pronájmu je řeč, když svou nemovitost přenecháte nájemci na měsíce nebo roky. Klasický pronájem zdaníte jako příjem z nájmu dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Výdaje můžete uplatnit buď 30% paušálem (maximálně 600 000 Kč), nebo skutečné. Nepotřebujete živnost a sociální ani zdravotní pojištění neřešíte. Nájem nemovitosti je navíc podle § 56a zákona o dani z přidané hodnoty osvobozený od DPH.

Jak si vyřídit živnost pro krátkodobý pronájem

Abyste mohli začít vydělávat na krátkodobém pronájmu, potřebujete živnost s předmětem podnikání „Ubytovací služby“. Je to volná živnost, takže nepotřebujete žádné speciální vzdělání ani praxi. Stačí splnit základní požadavky: věk alespoň 18 let, svéprávnost a bezúhonnost.

Návod krok za krokem

1. Zajděte osobně na kterýkoli živnostenský úřad (nezáleží na trvalém bydlišti), nebo to celé vyřiďte online přes rzp.cz.
2. Vyplňte Jednotný registrační formulář, který můžete využít rovnou pro oznámení zahájení podnikání zdravotní pojišťovně a správě sociálního zabezpečení. Žádné další úřady neobíháte.
3. Zaplaťte správní poplatek 1 000 Kč při osobní návštěvě živnosťáku, nebo 800 Kč za online řešení.
4. Živnostenský úřad vás do  živnostenského rejstříku zapíše do 5 pracovních dnů.

Kdy musíte začít řešit DPH?

Registrovat se jako plátce DPH musíte okamžikem, kdy váš obrat během kalendářního roku překročí 2 miliony Kč, respektive 2 536 500 Kč. Podrobnosti k oběma hranicím a konkrétní postup při registraci jsme připravili do samostatného průvodce DPH.

Pokud ale k nabídce ubytování využijete zahraniční platformu (Airbnb nebo Booking.com), povinnostem podávat přiznání k DPH a odvádět daň se nevyhnete ani jako neplátce DPH..

Jak je to s DPH při pronájmu přes Airbnb nebo Booking.com?

I když je váš roční obrat jen 200 000 Kč a vůbec nepřemýšlíte o tom stát se plátcem DPH, musíte se hned po první přijaté provizi od zahraniční platformy, přes kterou nabízíte hostům své ubytování, registrovat jako identifikovaná osoba.

Airbnb i Booking.com mají sídlo mimo ČR. Když vám účtují provizi, jde o přeshraniční plnění. A český zákon o DPH (§ 6h) říká, že pokud přijímáte zdanitelnou službu z jiné země EU (nebo ze třetí země), stáváte se identifikovanou osobou a z přijaté služby musíte v Česku odvést DPH i jako neplátce. Říká se tomu přenesená daňová povinnost (reverse charge).

Jaké máte povinnosti jako identifikovaná osoba?

• Do 15 dnů od přijetí první služby od platformy se na finančáku registrujete jako identifikovaná osoba.
• Po registraci dostanete DIČ pro účely DPH.
• DIČ hned zadejte v profilu na Airbnb i Booking, aby vám provizi účtovali bez své zahraniční DPH. Jinak vám DPH naúčtují a vy ji v Česku stejně budete muset zaplatit znovu.
• Za každý měsíc, kdy vám přišla faktura za provizi, podáte přiznání k DPH a odvedete 21 % z provize. Přiznání k DPH vyřídíte elektronicky přes portál MOJE daně. Čas máte do 25. dne následujícího měsíce.
• V měsících bez provize přiznání nepodáváte.
• Kontrolní hlášení nepodáváte, to dělají jen plátci DPH.
• Na rozdíl od plátců DPH nemáte nárok na odpočet DPH.
• Svým hostům DPH neúčtujete, faktury za ubytování i doplňkové služby vystavujete bez DPH.

Jaká je sazba DPH za ubytování a doplňkové služby?

Když se stanete plátcem DPH (ať už dobrovolně, nebo po překročení obratu), začnete hostům účtovat DPH za ubytování ve výši 12 %. Na doplňkové služby, které nejsou v ceně ubytování (např. parkování, transfer z letiště, dovoz snídaně), se vztahuje základní sazba 21 %. Pokud snídani nabízíte jako součást ubytovací služby, nijak to neovlivní výpočet DPH a použijete sníženou sazbu 12 % DPH.

Jak danit příjmy z krátkodobého pronájmu?

Ať už si hosty sháníte přes platformu, nebo napřímo, příjmy z krátkodobého pronájmu daníte ze zákona jako příjmy ze samostatné činnosti. V daňovém přiznání je uvedete v příloze č. 1.

Sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 %, nebo 23 % z části základu daně, která přesahuje 36násobek průměrné mzdy. Pro rok 2026 je to 1 762 812 Kč ročně. Jen pozor, 23% sazba se uplatní jen z částky nad tuto hranici, ne z celého základu daně.

Jak uplatnit výdaje za krátkodobý pronájem?

Výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby. První varianta je využít 60% paušální výdaje a zjednodušit si administrativu (nemusíte evidovat faktury a účtenky). To se vám vyplatí, když jsou vaše reálné náklady nižší než maximum paušálu 1 200 000 Kč.

Pokud jsou vaše výdaje spojené s poskytováním ubytování vyšší, vyplatí se vám vést daňovou evidenci a v přiznání uplatnit skutečné výdaje. Jako podklad pro výpočet si uchovejte faktury za energie, úklid, opravy, provize platformě, vybavení bytu nebo rekonstrukci.

Krátkodobý pronájem a paušální daň

Paušální daň se vám vyplatí, když jsou vaše celkové příjmy z podnikání mezi 1 a 2 miliony Kč ročně a nechcete řešit téměř žádnou administrativu. Musíte splnit i další podmínky pro vstup do paušálního režimu – překážka může být třeba zaměstnání nebo plátcovství DPH (identifikovaná osoba být můžete).

Přehledné srovnání klasického a krátkodobého pronájmu (tabulka)

Jak řešit měnové kurzy u plateb v eurech či dolarech?

Airbnb vám platby hostů obvykle vyplácí v eurech a faktury za provizi vystavuje také v eurech. Pro daňové účely musíte částky přepočítat na koruny — ale pozor: jiná pravidla platí pro daň z příjmu a jiná pro DPH.

Daň z příjmu a přepočet měn

Většina hostitelů přes Airbnb jsou OSVČ s paušálními výdaji (60 %) nebo daňovou evidencí. Pokud je to i váš případ, máte dvě možnosti, jak k přepočtu příjmů a výdajů přistupovat:

1. Využít aktuální kurz ČNB ke dni transakce. Je to přesné, ale pracné, protože musíte sledovat kurz ke každé platbě.
2. Použít jednotný kurz vyhlášený GFŘ za uplynulý rok (např. 2025). To je jednodušší varianta, protože použijete jednu hodnotu pro celý rok.

Bez ohledu na to, jakou metodu pro daň z příjmu zvolíte, veďte si průběžnou evidenci:

• Datum transakce (přijetí platby od hosta, vystavení faktury od platformy)
• Částka v EUR/USD
• Použitý kurz – u DPH denní ČNB
• Částka v Kč

Přepočet provize od Airbnb a Booking pro účely DPH

Pokud jste identifikovaná osoba nebo plátce DPH, musíte pro přepočet provize od Airbnb/Booking.com použít kurz ČNB platný ke dni vzniku povinnosti přiznat daň. To je u přijaté služby z EU obvykle den vystavení daňového dokladu platformou (datum na faktuře, ne datum jejího přijetí). Jednotný kurz pro účely DPH nejde použít.

Další povinnosti spojené s krátkodobým pronájmem

Placení místního poplatku z pobytu

Skoro každá turisticky atraktivní obec vybírá místní poplatek z pobytu. Maximální sazba pro rok 2026 je 50 Kč za osobu a noc, přesněji za každý započatý den pobytu s výjimkou dne počátku pobytu. Konkrétní sazbu si stanoví obec vyhláškou.

Poplatek vybíráte od hosta vy a do 15. dne následujícího měsíce ho platíte obci, aniž byste čekali na výzvu k zaplacení.

Pravidla pro poplatky z pobytu:

• Poplatek se vybírá od osob starších 18 let, které v obci nemají trvalý pobyt.
• Poplatek není vaším příjmem – nezahrnujete ho mezi příjmy v daňovém přiznání.
• Na faktuře musí být uveden zvlášť s nulovou sazbou DPH.
• Za pobyt delší než 60 nocí u stejného ubytovatele se neplatí.

Airbnb v některých obcích poplatek vybírá a odvádí za vás (např. v Praze). Ověřte si, jak to funguje ve vaší lokalitě. Pokud poskytujete ubytování bez platformy, řešíte poplatek vždy sami.

Evidence ubytovaných cizinců přes Ubyport

Při ubytování cizinců včetně občanů EU, musíte do 3 pracovních dnů od ubytování nahlásit jejich údaje cizinecké policii. Vyplývá to ze zákona o pobytu cizinců. Lhůta 3 pracovních dnů začíná dnem ubytování. Když host přijede v pondělí, máte čas do středy. Hlášení probíhá povinně elektronicky přes Ubyport. Papírové tiskopisy slouží už jen pro neziskové ubytovatele.

Jak na evidenci cizinců:

1. Vyplníte „Žádost o registraci ubytovacího zařízení“ a pošlete ji datovkou na Ředitelství služby cizinecké policie nebo e-mailem s elektronickým podpisem na reguby@pcr.cz.
2. Cizinecká policie vám do 30 dnů vyřídí registraci a pošle přihlašovací údaje do aplikace.
3. Pro každého ubytovaného cizince do 3 pracovních dní od jeho příjezdu vyplníte v Ubyportu digitální formulář.
4. Vedete evidenci v takzvané domovní knize (elektronicky i listinně). Záznamy uchovejte 6 let.

Novinka pro rok 2026 – portál eTurista

V průběhu roku 2026 plánuje Ministerstvo pro místní rozvoj spustit portál eTurista – nový centrální registr ubytovacích zařízení. Je to česká reakce na nařízení EU o shromažďování a sdílení údajů z krátkodobých pronájmů. Členské státy musí zavést jednotné digitální místo pro registraci ubytovatelů a platformy (Airbnb, Booking.com) mají povinnost sdílet data o hostitelích s úřady.

Vy se můžete těšit na to, že se velká část administrativy (evidence hostů, místní poplatky, hlášení cizinců) přesune do jednoho online systému. Obce eTuristu vyhlížely s nadějí, že budou mít větší možnost krátkodobé pronájmy regulovat, ale s tím naštěstí aktuální verze návrhu zákona nepočítá. A stát věří, že díky větší transparentnosti podchytí příjmy z pronájmů, které do teď unikaly zdanění.

Harmonogram spuštění eTuristy se v průběhu legislativního procesu několikrát posunul. Před prvním pronájmem v roce 2026 si raději ověřte na webu MMR nebo na portálu eTurista, jestli se vás povinná registrace už týká.

Co hrozí při kontrolách a jak se vyhnout pokutám

Od roku 2023 platí v EU směrnice DAC7, která platformám jako Airbnb a Booking.com nařizuje automaticky hlásit příjmy hostitelů daňovým úřadům. Finanční správa tedy ví, kolik jste přes platformu vydělali.

Bez platformy se sice automatické hlášení netýká, ale to neznamená, že jste mimo dohled. Úřady si můžou vyžádat komunikaci, bankovní výpisy nebo využít recenze.

Co hrozí při nesplnění povinností:

• Živnostenský úřad: pokuta až 500 000 Kč za podnikání bez živnosti
• Finanční úřad: doměření daně z příjmů i DPH + penále a úroky z prodlení
• ČSSZ a zdravotní pojišťovna: zpětné doměření pojistného
• Obec: zpětné vyměření poplatku z pobytu s navýšením
• Cizinecká policie: pokuta za neohlášení cizinců (zákon č. 326/1999 Sb.)
• MMR / eTurista (od 2026): pokuta až 100 000 Kč za nabídku ubytování bez registračního čísla (návrh)

Jak se připravit na kontroly a vyhnout se pokutám

1. Vyřiďte si živnost ještě před první rezervací.
2. Po první přijaté faktuře na provizi od ubytovací platformy se do 15 dnů registrujte jako identifikovaná osoba.
3. DIČ ihned vložte do profilu na Airbnb a Booking.com.
4. Veďte si evidenci příjmů – datum, částka, kurz (pokud je v cizí měně).
5. Každý měsíc, kdy vám platforma naúčtuje provizi, podejte přiznání k DPH a odveďte daň 21 % z provize.
6. Místní poplatek z pobytu odvádějte bez vyzvání do 15. dne následujícího měsíce.
7. Cizince hlaste přes Ubyport do 3 pracovních dnů.
8. Sledujte spuštění eTuristy a včas se registrujte.

Časté otázky

Můžu pronajímat byt přes Airbnb bez živnostenského listu?

Ne. Krátkodobé ubytování s úklidem, výměnou ložního prádla a dalšími službami je z pohledu zákona podnikání. Bez živnosti riskujete pokutu až 500 000 Kč.

Bez živnosti můžete ubytování poskytovat jen neziskově (např. charita), ale k tomu obvykle Airbnb neslouží. Na výdaje můžete v takovém případě uplatnit jen 40% paušál místo 60 %.

Jsem zaměstnanec a chci si přivydělat přes Airbnb. Co s tím?

Pak bude krátkodobé ubytování vaše vedlejší samostatná činnost. Vyřídíte si živnost, ale platíte nižší zálohy na pojistné (v některých případech vůbec). Budete muset podat daňové přiznání a registrovat se jako identifikovaná osoba k DPH. Podrobnosti najdete v článku o podnikání při zaměstnání.

Vyplatí se stát dobrovolným plátcem DPH?

Pro někoho ano. Pokud máte velké investice do bytu (rekonstrukce, vybavení), tak si při plátcovství můžete odečítat DPH na vstupu. Speciálně hostitelům s drahým apartmánem v turisticky atraktivním místě se to může vyplatit. Pokud už jste identifikovaná osoba, krok k plnému plátcovství není zas tak velký.

Jak danit příjem v eurech z Airbnb?

Záleží na tom, jakou daň zrovna řešíte. Pro daň z příjmu v ročním přiznání můžete jako OSVČ s paušálními výdaji nebo daňovou evidencí použít buď aktuální kurz ČNB ke dni přijetí platby, nebo jednotný kurz za rok vyhlášený Finanční správou. Většina hostitelů volí jednotný kurz, který je administrativně snazší. Pro výpočet DPH z provizí Airbnb a Booking.com ale jednotný kurz nelze použít a částka základu daně se vždy přepočítává denním kurzem ČNB ke dni vystavení faktury platformou.

Musím dělat faktury jednotlivým hostům?

Když nejste plátci DPH a host nepožaduje doklad, stačí vám pro účely evidence příjmů obvyklý výpis z platformy + bankovní výpis. V případě ubytování firemních hostů (služební cesty) vystavíte fakturu standardně. Plátci DPH vystavují faktury vždy. Detaily najdete v článku jak vystavit fakturu.

---

Krátkodobý pronájem může být skvělý přivýdělek, jenom k němu patří víc papírování, než se na první pohled zdá. Když máte vyřešenou živnost, identifikovanou osobu, hlášení do Ubyportu a místní poplatek, máte téměř vyhráno. Zbývá postarat se o to, aby se hosté rádi vraceli a doporučovali vás dál.